Kira Geliri Beyan ve Hesaplama

Beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden;

- Bir takvim yılı içinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarını (2019 yılı için 5.400 TL) aşanlar,

- İşyeri kira gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, kira gelirlerinin brüt tutarı beyanname verme sınırını (2019 yılı için 40.000 TL) aşanlar (Beyanname verme sınırı olan 40.000 TL'nin aşılıp aşılmadığının tespitinde, gelir vergisi kesintisine tabi brüt kira gelirleri ile konut kira gelirinin gelir vergisinden istisna edilen tutarı aşan kısmı birlikte dikkate alınacaktır.),

- Bir takvim yılı içinde mal ve hakların kiralanmasından elde edilen gelirlerden kesinti ve istisna uygulamasına konu olmayan ve tutarı beyanname verme sınırını (2019 yılı için 2.200 TL) aşanlar, yıllık beyanname vereceklerdir.

Vergi kesintisine ve istisna uygulamasına konu olmayan kira gelirlerinin beyanında (örneğin, basit usuldeki mükellefe kiraya verilen işyerinden elde edilen kira gelirlerinde olduğu gibi), 2.200 TL'lik tutar bir istisna olmayıp, beyanname verme sınırıdır. Bu tutarı aşan bir işyeri kira geliri olduğunda tamamı beyan edilecektir.

Aile bireylerinin her birinin sahip oldukları mal ve haklardan elde ettikleri kira gelirleri için kendi adlarına ayrı ayrı beyanname vermeleri gerekmektedir.

Küçük ve kısıtlıların mükellef olması durumunda bunlar adına verilecek olan yıllık gelir vergisi beyannamesi veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanacaktır.

Mal ve haklara hisseli olarak sahip olunması halinde, her ortağın sadece kendi hissesine karşılık gelen kira gelirlerini beyan etmesi gerekmektedir.

Hesaplama Örnekleri;

-Ayşe Hanım, 2019 yılında tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 37.500 TL işyeri kira geliri ve 95.000 TL mevduat faizi ile birlikte konut olarak kiraya verdiği dairesinden 4.800 TL kira geliri elde etmiştir.

İşyeri Kira Geliri (Brüt) 37.500 TL

Konut Kira Geliri 4.800 TL

Mevduat Faizi 95.000 TL

Beyan Edilecek Gelir Tutarı Yok Tevkif yoluyla vergilendirilen 95.000 TL mevduat faizi geliri, Gelir Vergisi Kanunu'nun geçici 67 nci maddesi kapsamında tutarı ne olursa olsun beyan edilmeyecektir.

Örnekte, 5.400 TL'lik istisna haddinin altında 4.800 TL konut kira geliri elde edildiğinden, söz konusu gelir beyana konu edilmeyecektir. Tamamı tevkif suretiyle vergilendirilmiş işyeri kira geliri olan 37.500 TL ise 40.000 TL'lik beyan sınırını aşmadığından yıllık beyanname ile beyan edilmeyecektir. Bu durumda, mükellefin 2019 yılına ilişkin beyan edilecek geliri yoktur.

1- Mükellef (I), üç dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu yıllık 22.800 TL, 20.400 TL ve 16.200 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Mükellefin, 2019 yılında kiraya verdiği üç konuttan elde ettiği toplam kira geliri (22.800 TL + 20.400 TL + 16.200 TL =) 59.400 TL' dir. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacaktır. Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Konut Kira Geliri: 59.400 TL

Vergiden İstisna Tutar: 5.400 TL

Kalan (59.400 TL – 5.400 TL) 54.000 TL

%15 Götürü Gider (54.000 TL x %15) 8.100 TL

Vergiye Tabi Gelir (54.000 TL – 8.100 TL) 45.900 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 8.693 TL

Damga Vergisi 89,10 TL

2- Mükellef (B), (2019 yılında konut kredisi kullanarak 400.000 TL'ye aldığı dairesini aylık 2.700 TL'den konut olarak kiraya vermiş ve 32.400 TL kira geliri elde etmiştir.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiş olup, bu konut ile ilgili 1.800 TL asansör ve sigorta gideri yapmıştır. Konut kredisi için 2019 yılında bankaya ödenen faiz tutarı da 4.000 TL'dir.

Mükellef (B), konut olarak kiraya vermiş olduğu daire için 2019 yılında ödediği asansör, sigorta ve faiz gideri ile birlikte iktisap bedelinin %5'i olan (400.000 TL x %5=) 20.000 TL'yi indirim konusu yapabilecektir.

Toplam Gider = 1.800 TL + 4.000 TL + 20.000 TL = 25.800 TL'dir.

Gerçek gider usulünü seçen mükellefler, vergiden istisna edilen kısma isabet eden giderleri hasılatlarından gider olarak indiremeyecekler, sadece vergiye tabi hasılata isabet eden giderleri indirebileceklerdir. Bunun için toplam gider tutarının vergiye tabi hasılata isabet eden kısmının hesaplanması gerekir.

Vergiye tabi hasılata isabet eden gider, aşağıdaki formüle göre hesaplanacaktır.

Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat - Konut Kira Geliri İstisnası

= 32.400 TL - 5.400 TL = 27.000 TL

Toplam Hasılat

= 25.800 TL x 27.000 TL

32.400 TL

= 21.500 TL

Mükellefin kira gelirine ilişkin ödenecek gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.[1]

Gayrisafi İrat Toplamı 32.400 TL

Vergiden İstisna Tutar 5.400 TL

Kalan (32.400 TL – 5.400 TL) 27.000 TL

İndirilebilecek Gerçek Gider Tutarı 21.500 TL

Vergiye Tabi Gelir (27.000 TL – 21.500 TL) 5.500 TL

Hesaplanan Gelir Vergisi 825 TL

Damga Vergisi 89,10 TL