0

6111 sayılı torba yasanın matrah artırımı ile ilgili hükümlerinden yararlanmayıp (2006 ila 2009) matrah arttırmayan kurumlar vergisi mükelleflerinin gayrimenkul satış kazancı ile ilgili istisna hükümleri KDV ve kurumlar vergisi yönünden vergi incelemesine konu olabilmektedir.[1] (Bkz. KDVK md.17/4-r, KVK md. 5/e)

2008 ila 2012 dönemlerinde kurumlar vergisi yönünden gayrimenkul satış kazançları istisnasından faydalanmış şirketlerin zamanaşımı içerisinde bu yıllarda gerçekleştirdikleri gayrimenkul satış istisnası ile ilgili işlemleri vergi incelemesine konu olabilmektedir. Burada 6111 sayılı kanunundan faydalanan şirketler yönünden matrah artırımı yapılması halinde durum 2006 ila 2009 yılları için problem yaşanmayabilir. Ancak, kurumlar vergisi yönünden ve KDV yönünden matrah arttırmayan mükellefler yönünden istisnaya tabi kazançlarının durumu inceleme konusu olabilmektedir.

Gayrimenkul ticareti ve kiralaması yapan şirketlerin bu amaçla portföyünde bulundurdukları kıymetler için KVK md.5 hükmünden yararlanmaları olanaksızdır.[2] Madde hükmüne göre şirketlerin vergi incelemesi sırasında ana sözleşmelerine bakılmakta ve bu ana sözleşmede faaliyet konusu kısmında taşınmaz mal alım-satımı veya kiralanması vb. ibarelerin bulunması durumunda KVK md.5 ve 3065 sayılı KDVK md. 17/4-r hükmünden istifade ettirilmemektedir. [3]

Şirketlerin ellerinde ihtiyaç fazlası veya yatırım amaçlı bulundurdukları bazı gayrimenkulleri satması halinde bunların gayrimenkul ticareti kapsamında değerlendirilerek cezalı tarhiyat yapılması hukuka uygun bulunmamaktadır.[4]

Nitekim konuyla ilgili olarak yargıya intikal eden bir ihtilaf hakkında Denizli Vergi Mahkemesi tarafından verilen karar gereğince şirketlerin anasözleşmelerinde 'inşaat' kelimesi olsa da gayrimenkul satışı dolayısıyla KVK md. 5/1-e ve ayrıca yine 3065 sayılı KDVK'nun md.17/4-r hükmüne göre KDV istisnasından faydalanılması gerektiği yönünde karar alınmıştır. Maliye Bakanlığı'nın da benzeri istikamette verilmiş mükellefler lehinde birçok emsal muktezaları mevcuttur.

Sonuç olarak, idarenin bu konuda olumsuz raporlar yazmaması gerektiği görüşündeyiz. Bu konuda mükelleflerce dikkate alınması gereken birkaç önemli hususu aşağıda bilgilerinize sunuyoruz.

1) Gayrimenkul satışı dolayısıyla elde edilen hasılat bir bankada muhafaza edilmelidir.

2) Gayrimenkul satış kazancı şirket ortaklarının parası değildir. Dolayısıyla şirket ortakları bu paraya el sürmemesi gerekir.

3) Alış-satış sonucu oluşan karın miktarı ……. TL'yi geçmesi halinde bu durum bir YMM raporuna bağlanması zorunludur. (Bu tutar 2015 yılı için 233.000 TL'dir. 2014 yılı için ise 212.000 TL'dir)

4) Şirketin amaç ve konularında inşaat ibaresi bulunsa da gayrimenkul satışları nedeniyle istisnadan faydalanması gerekir. (KVK md. 5/1-e) (KDVK md.17/4-r)

5) Kurumlar vergisi istisnasından faydalanılması KDV'den faydalanılmasını mutlak kılmaz. Koşulların uygun olması halinde herhangi birinden faydalanılabilir.

6) Gayrimenkul satış istisnası dolayısıyla harç istisnası söz konusu değildir.

7) Satış hasılatı ve karı muhasebe kurallarına göre o yıl içerisinde kayıtlara alınmalıdır. %75 istisna meselesi satışın yapıldığı yıl muhasebe kayıtlarında gösterilir. Geçici vergi beyannamesinde müsait ise geçici vergiden indirilir. Ve ayrıca, müteakip yıl kurumlar vergisi beyannamesi üzerinde de ilgili satırlarda %75'lik kısım düşülecektir. Bu konuda düzenlenecek YMM raporu 30 Hazirana kadar verilebilir. Neticede bu alım-satımdan dolayı oluşan karın %25'i vergiye tabi olacaktır.

[1] GÜNDÜZ Zeki, 'Gayrimenkul Satış Kazancı İstisnasından Yararlananlara Tarhiyat', Dünya Gazetesi, 26.4.2013.

[2] GÜNEŞ Şibli, Temel Vergi Rehberi ve Revizyon, Suryay Yayınları, İstanbul , 2011, s.283

[3] İstisna kapsamındaki taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının asgari 730 gün aktifte bulundurması zorunludur. Burada satış kazancının doğru tespiti, gayrimenkulün satışı ve elde edilen kazancın yasaya uygun olup olmadığı, satış kazancının %75'inin istisna kalan %25'inin ise vergiye tabi bulunup bulunmadığı konusunda 3568 sayılı yasaya göre unvan almış YMM'lerden rapora bağlanması zorunludur. Hesaplamalar sırasında istisna kazancın yanlış hesaplanması veya bu konuda hatalı bir rapor düzenlenmesi halinde ilgili şirketle beraber YMM'de ziya uğratılan vergi cezalarında sorumludur.

[4] Konuyla ilgili Kayseri Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen bir özelgede ilgili şirket KVK istisnasından KDV istisnasından yararlanamayacağı şeklinde görüş verilmiştir. Bkz. 5.9.2011 gün ve 102 sayılı özelge. Bu konuda ayrıca lehte veya aleyhte bazı muktezalarda mevcuttur. Örneğin, Maliye Bakanlığı tarafından verilen 25.02.2015 gün ve 329 sayılı özelgede aynı istikamettedir.