Mart ayı, gelir vergisi için beyan ayı. 2018 yılında elde edilen kira gelirleri de bu ay beyan edilecek. Elde ettiği kira geliri için beyanname veren kişi sayısı 2019 Ocak itibariyle 1 milyon 978 bin 441 kişi.
KONUT KİRA İSTİSNASI
Gayrimenkulünü konut olarak kiraya verenlere, 2018 yılında elde ettikleri kira geliri için 4.400 TL istisna var. 2018 yılında yıllık konut kira gelirleri 4.400 TL'yi aşmadığı sürece, bu gelirler beyan edilmeyecek. Kira gelirinin istisna tutarını aşması durumunda ise, beyanname verdiğinde, bu istisna düşülecek.
Ticari, zirai ve mesleki kazancından dolayı gerçek usulde mükellef olanlar ile toplam geliri 120.000 TL'yi aşanlar, istisnadan yararlanamıyorlar. Diğer taraftan işyeri kira geliri elde edenler için istisna söz konusu değil.
HER KİŞİ İÇİN BİR KEZ VAR
İstisna her kişiye bir kez uygulanıyor. Örneğin, beş evi olan bir kişi, toplam kira geliri için bir kez istisnadan faydalanabiliyor. Ancak bir eve beş kişi ortak ise, herkes hissesine düşen kira geliri için ayrı ayrı konut kira istisnasından faydalanabiliyor.
Karı ve kocanın ayrı ayrı kira gelirleri varsa, her ikisi de bu gelirlerini ayrı ayrı beyan edip, istisnadan da ayrı ayrı yararlanıyorlar.
KİRA BEYANINDA GERÇEK GİDER AVANTAJI
Kira beyanında özellikle gerçek gider yöntemini seçenler için önemli avantajlar var.
Kredi İle Gayrimenkul Alanlar: Kredi ile ev alıp, o evi de kiraya vermenin avantajları var. Hem ev sahibi olup hem de alınan kira ile kredi taksitlerinin bir kısmı ya da tamamı ödenebiliyor. Beyan edilen kira gelirinde, gerçek gider yöntemi seçilirse, mevcut Gelir Vergisi Kanunu'na göre, konut kredisi nedeniyle ödenen faizlerin tamamı gider olarak indirilebiliyor. İş yeri kirası elde edenler için de bu avantaj var.
Konutunu Kiraya Verip Kirada Oturanlar: Sahibi bulunduğu konutu kiraya veren, kendisi de başka bir evde kirada oturanlar, gerçek gider yöntemini seçerek ödediği kirayı, aldığı kiradan düşebiliyor.
Evi Yeni Almış Olanlar: Kiraya verilen daireyi yeni almış olanlar, satın aldıkları yıldan itibaren 5 yıl süre ile satın alma bedelinin yüzde 5'ini, kira gelirinden düşebiliyorlar. Böylece hiç vergi ödememe imkanı ortaya çıkabiliyor.
Bakım, Onarım, Sigorta Giderleri: Kiraya verilen evlerin; onarım ve sigorta giderleri, amortismanları, emlak vergisi, kiraya verilen gayrimenkul için bir sözleşmeye, kanuna ya da mahkeme kararına istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar da kira gelirlerinden indirilebiliyor.
GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İSTİSNA
Sahip olduğu konutundan kira geliri elde eden mükellefin, gerçek gider yöntemini seçmesi halinde, istisnaya isabet eden giderler düşülemiyor.
Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat
İndirilebilecek Gider = -----------------------------------------------------
Toplam Kira Hasılatı
Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira İstisnası
BELGELİ GİDER YOKSA GÖTÜRÜ GİDER AVANTAJLI
Elde edilen kira gelirinden indirilebilecek bir gider söz konusu değilse ya da indirilebilecek gider toplamı, istisna düştükten sonra elde elden kira geliri toplamının yüzde 15'inden az ise götürü gider yöntemini seçmek daha avantajlı.
Götürü gider yönteminde, elde edilen kira gelirinden istisna düştükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i gider olarak yazılabiliyor. Bunun için belgeli bir harcama göstermenize gerek yok. Götürü gider yöntemini seçen en az iki takvim yılı gerçek gidere dönemiyor, aynı anda hem götürü hem de gerçek gider yöntemi seçilemiyor.
TAHSİL EDİLMEYEN VE PEŞİN ALINAN KİRALAR
Kira gelirleri elde edildikleri yılın geliri olarak beyan edilir. Örneğin, kira gelirleri beyan edilirken, bazı ayların kirası tahsil edilmemişse, sadece tahsil edilen ayların kira toplamı beyan edilecek. 2017 yılı kirasının bir kısmı 2018'de tahsil edilmişse, o da 2018 yılı kira geliri olarak beyan edilecek. Gelecek yıllara ilişkin olarak peşin alınan kira gelirleri ise elde edildikleri yıl değil, ait oldukları yılın geliri olarak beyan edilecekler.
KİRA GELİRİ ELDE EDENİN EMEKLİ AYLIĞI YA DA ÜCRET GELİRİ
Kira geliri nedeniyle, yıllık gelir vergisi beyannamesi verenlerin, ayrıca emekli aylıklarını da beyan etmeleri gerekmiyor.
Kira gelirinin yanı sıra, ücret geliri de olanların, bir işverenden elde ettikleri ücret gelirini, tutarı ne olursa olsun beyanı gerekmiyor. Ancak, birden fazla işverenden ücret geliri elde edilmesi durumunda, asıl işverenin dışındaki ücret gelirleri 34.000 TL'yi aşıyorsa, ayrıca ücret gelirleri de beyan edilecek.
İNTİFA HAKKI
Başkalarına ait bir eşya veya mal varlığı üzerinde belli bir kişiye tam yararlanma olanağı sağlayan, ancak mülkiyet devrini kapsamayan, diğer deyişle mülkiyetin mal sahibinde kalması kaydıyla kullanma hakkının bir başka kişiye devrini esas alan intifa hakkı, hem gelir hem de emlak vergisi açısından özellikli bir durum.
İntifa hakkı sahibi, söz konusu gayrimenkulü kiralarsa, elde ettiği gelir için gelir vergisi mükellefi olarak vergi öder.
KİRANIN AYNİ OLARAK TAHSİL EDİLMESİ
Kiranın ayni (nakit değil de mal ile) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilerek yıllık beyan sınırlarını aşması halinde beyan edilir.
EMSAL KİRA BEDELİ
Kira geliri elde eden gayrimenkul sahibi, kira gelirini vergi yasalarına göre belirli bir sınırın altında gösteremiyor. Bu sınıra emsal kira bedeli deniliyor. Emsal kira bedeli yıllık olarak hesaplanıyor. Gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5'i, yıllık elde edilebilecek kira gelirinin alt sınırı oluyor.
Gayrimenkulün işyeri olarak kiraya verilmesi halinde, her kime kiraya verilirse verilsin emsal kira bedeli dikkate alınıyor.