GAYRİMENKUL SATIŞLARINDA RAYİÇ DEĞER DİKKATE ALINARAK TESPİT EDİLEN MATRAH FARKI ÜZERİNDEN CEZALI VERGİ SALINAMAZ
Bilindiği gibi, iktisadi işletmeye dahil gayrimenkul satışlarında, işletmeden bu gayrimenkul fatura düzenlenerek çıkış yapılmakta ve bilahare tapu kayıtları üzerinden satış yapılarak alacağı intikal ettirmektedir.
Uygulamada fatura değeri ile bu gayrimenkulun rayiç değerleri arasında farklılık bulunabilmektedir(1). Maliye Bakanlığı bu konuda tapu idaresine bir genelge ile bu gibi durumların olması halinde harç matrahı bakımından rayiç değer için ayrı bir meblağ ve diğer taraftan reel satış açısından ise fatura değerinin esas alınması gerektiğini tamim etmiştir. Emsal bir hadisede, tapu üzerinde yer alan rayiç değerin satış bedeli olmayacağına karar verilmiştir. Olayda tapuya yazılan iki değerden büyük olanının bu gayrimenkulun rayiç değeri olduğu belirtilmiş ve fakat bu değerden daha düşük değer olan fatura değerinin ise gerçek satış bedeli olduğu hükme bağlanmıştır.
Olayda; 'dosyanın incelenmesinden; davacının cezalı tarhiyata konu taşınmazı, taşınmazın intifa hakkı …….. tarihi itibari ile 10 yıl süre …… AŞ. lehine ve çıplak mülkiyetinin tamamı ……….. Ltd. Şti. adına kayıtlı iken taşınmazın tamamını üzerindeki intifa hakkı ile yükümlü olarak çıplak mülkiyetinin tamamını …… tarih ve …… sayılı yevmiye nolu işlem ile …….. YTL bedelle satın aldığı, bu taşınmazın …… tarih ve ….. yevmiye nolu işlemle üzerindeki intifa hakkı yükümlülüğü ile birlikte çıplak mülkiyetini …….. YTL bedelle ……… Şti.ne satmış olduğu, mahkememizin ……… günlü ara kararı üzerine taşınmazın bulunduğu …… Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından verilen yanıt ekinde bulunan ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından düzenlenen resmi senetlerin incelenmesinden anlaşılmıştır.
Davalı idare tarafından, taşınmazın rayiç değerinin ……… YTL olduğu öne sürülerek aradaki fark kadar tarhiyat yapılmış ise de, serbest piyasa koşullarında üzerinde 'ayni' nitelikte 'intifa hakkı' bulunan taşınmazın ……… YTL'den alınıp ……… YTL'ye satılması ticari icaplara uygun düşmektedir.
Alım-satım yönünden gayrimenkulun değeri serbest piyasa koşullarına göre belirlemesi doğal olup, rayiç değer ancak emlak vergisi yönünden dikkate alınabilir. Alıcının ve satıcının durumu, gayrimenkulun özellikleri dikkate alınarak, rayiç değerin altında ve üstünde gayrimenkul alım, satımı yapılacağı tabidir. Rayiç değer üzerinden alım-satım yapılacağına dair herhangi bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Şayet rayiç değer üzerinden satıldığı düşünülüyorsa, bu hususunda usulüne uygun olarak tespiti gerekir.
Kaldı ki mülkiyeti üzerinde intifa hakkı olan ve ihtilaflı bulunan bir gayrimenkulun rayiç bedel üzerinden satılabilmesi de düşünülmez.
Hal böyle olunca davacının elde ettiği kazanç 193 sayılı yasanın 80/6 maddesinin son cümlesinde belirtilen istisna kapsamı içerisinde kalmaktadır.
Bu durumda davalı idare tarafından rayiç değer dikkate alınarak tespit edilen matrah üzerinden re'sen yapılan vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve fon payı tarhiyatında hukuki isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle; davanın kabulüne, dava konusu vergi ziyaı cezalı gelir vergisi ve fon payının kaldırılmasına, …………….. oybirliğiyle karar verildi.'(2).
Bu durumda, gayrimenkul satışlarında her zaman rayiç değer esas alınarak bu rayiç değerin satış bedeli olarak kabul edileceği düşüncesi geçerli değildir. Tapuda iki ayrı bedel yazılabilir. Bu nedenle tapuda yazılan rayiç değerin gerçek satış bedelinden büyük olması halinde harç rayiç değer üzerinden alınacak ve fakat reel satış değeri ise daha düşük olan bedel olarak kabul görecektir.
Gayrimenkulun, gerçek satış kıymetinin, tapu harcına esas olan kıymetin altında olması durumunda ise, gerçek alım-satım tutarının, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesi icap edecektir. Bu gibi durumlarda tapu harcına esas olan tutar üzerinden alınacak, öte yandan ise tapu senedine de gerçek satış bedeli kayıt ettirilecektir. Uygulamada mükellefler tarafından bu durumlarda ihtilaflar ortaya çıktığı görülmektedir. Ticari şirketlerin aktiflerine kayıtlı gayrimenkullerin satışında da aynı durum söz konusudur. Benzeri bir durum şirketlerin aktiflerinde kayıtlı hasarlı otomobillerin veya diğer otomobillerin satışı halinde de kasko değeri yerine, gerçek faturalı satış değeri esas alınmaktadır. Bu konuda Gelir İdaresi Başkanlığının 170 Seri Nolu Genel Tebliği bulunmaktadır.
(1) Maliye Bakanlığının 24.2.1999 tarih ve 6604 sayılı özelgesi. Bu konuda ayrıca Bkz. Bumin Doğrusöz, 'Tapu Senedine Gayrimenkulün Gerçek Satış Bedelinin Yazılabileceği, Yaklaşım, Sayı:76, Nisan 1999, s.58-60
(2) İzmir 4. Vergi Mahkemesinin 8.5.2008 gün ve E:2007/775-K:2008/618 sayılı kararı.