Bir takvim yılı içinde gayrimenkul alım-satımı yapanların, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu açısından ticari kazanç veya değer artışı kazancı olarak nasıl vergilendiriliyor?
Gayrimenkul, taşınabilir niteliğe sahip olmayan mallardır. Kanunlar uyarınca, gayrimenkul kapsamına giren mallar; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyetine kayıtlı bağımsız bölümler gayrimenkul kabul edilir. Gayrimenkulün sahibi, onun altına, üstüne ve kaynaklarına da sahip olur. Gemi veya tekne de menkul yani taşınabilir olmasına karşılık hukuk önünde gayrimenkul kapsamındadır.
Gelir Vergisi Kanunu'na göre; her türlü ticari ve sınai faaliyetlerden doğan kazançlar ticari kazanç kapsamında olup, ticari kazanç elde edenler adına vergi mükellefiyetinin tesis edilmesi gerekmektedir.
İcra edilen faaliyetten kazanç elde edilmemesi veya zarar edilmesi faaliyetin ticari faaliyet olma niteliğini etkilememektedir. Bir faaliyetin ticari faaliyet olarak değerlendirilebilmesi için taşıması gereken bazı özellikler bulunmaktadır.
Buna göre;
• Faaliyetin yerine getirilmesinin sermaye ve emeğe dayanıyor olması,
• Faaliyetin devamlı olması (Bir takvim yılı içinde birden fazla tekrarlanan veya birden fazla takvim yılında tekrarlanan işlemlerde de devamlılık olduğu varsayılacaktır.),
• Gelir getirici faaliyetlerin bir organizasyon dahilinde yapılmış olması (İşyeri açma, işçi çalıştırılması, ticaret siciline kaydolunması vb.),
• Müessesenin, ticari ve sınai bir müessese şekil ve mahiyetinde olması, gerekmektedir.
Gayrimenkul alım satımının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;
• Aynı kişiye farklı tarihlerde,
• Farklı kişilere aynı tarihte,
• Birbirini izleyen yıllarda,
• Bir kısmının teslim alınan takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde yine toplu olarak satılması, devamlı olarak gayrimenkul alım-satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.
Bir işletmenin aktifine kayıtlı olmayan ve ivazsız (karşılıksız) olarak iktisap edilmeyen gayrimenkullerin, bedel ödeyerek iktisap (elde etme) edildikten sonra 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda elde edilen kazanç değer artışı kazancıdır. Gayrimenkulün 5 yıllık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi değildir. Beş yıllık sürenin hesabında gün olarak hesaplama yapılır.
Kişiye Miras Kalan Gayrimenkulün 5 Yıl İçinde Satılması Vergiye Tabi midir?
Gayrimenkullerin ivazsız şekilde iktisap edilmesi değer artışı kazancının konusuna girmemektedir. Bu çerçevede, kişiye miras kalan gayrimenkulün daha sonra elden çıkarılması halinde elde edilen gelir, değer artışı kazancı kapsamında değerlendirilmeyecektir.
-------
Kaynak: Gelir İdaresi Başkanlığı