634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 41 maddesi yönetimin denetlemesi hususlarını açıklamaktadır. Bu madde ile kat malikleri kuruluna, yöneticinin görevlerini yerine getirip getirmediğini denetleme ve haklı bir sebebin ortaya çıkması durumda onu her zaman değiştirme yetkisi vermektedir. Bu denetimin yönetim planında belirtilen zamanlarda eğer yönetim planında zaman belirtilmemişse her üç ayda bir yapılması gerektiğini belirtmiştir. Bunun dışında haklı bir sebep çıkarsa hesapların her zaman denetlenebileceğini de belirtmektedir. Aynı madde kat malikleri kurulunun denetleme yapmak için kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiyi veya üç kişilik bir denetim kurulunu görevlendirebileceğini belirtmektedir. Bu durumda görevlendirilen denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve ana gayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir denilmektedir.
Kanun maddesi pek açıklayıcı olmamakla beraber denetimin yapılması ve rapor hazırlanması konusunda kentsel dönüşüm sonucunda büyüyen apartmanlarda oturan kat malikleri için akıllarda soru işaretlerine neden olmaktadır. Bunların en önemli sebebi ise inşaat firmaları veya profesyonel site ve apartman yönetim şirketlerinin vermiş oldukları (istisnalar hariç) yanlış bilgilerdir. Özellikle yöneticinin görevini yapıp yapmadığını denetlemesi gereken bir denetim organı aynı zamanda yöneticilik yapmamalıdır. Bu konuda sizi yönlendirip biz hem yönetiriz hem de denetleriz diyenlerle çalışmamanızı tavsiye ederiz. Bu konu etik olmadığı kadar kat mülkiyeti kanunu' nun 41 maddesine de aykırıdır. Aynı zamanda seçilecek denetçinin apartmanda ve site de icracı bir görevi de olmamalıdır. Denetçinin görevi mali ve idari açıdan site ve apartman yönetiminin yaptıklarının denetlemek ve hesap vermesini sağlamaktır.
Peki seçilen denetçi neler yapmalıdır. Denetçi ilk görevi bir denetim defteri tutmaktır. Denetim defterine 1 den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir defterdir. Denetçi denetim dönemlerinde yaptığı(genelde üç ayda bir) denetimler sonucunda ortaya çıkan tespitlerini bu deftere geçirip tarih koyarak altını imzalar. Aynı zamanda yaptığı çalışmaları örneğin; hesaplamalarını, belge kontrollerini, gözden geçirdiği demirbaş listesini(sayımı yapılmış temizlik maddesi dahil), yönetim kurulu kararlarını, kat maliklerini kurulu kararlarının uygulanıp uygulanmadığını, ödenen aidatları, icra takiplerini vs. gibi denetim defterine yazdığı tespitlere kanıt oluşturabilecek çalışma kağıtlarını da düzenlemelidir.
Özellikle site ve apartman yönetim firmalarının düzenleyip imzalaması için denetim kuruluna verdiği raporlar göz önüne alınmamalıdır. Denetçi tespitlerini yaptığı çalışma kağıtlarına dayandırmalı ve denetim raporlarını bu doğrultu da hazırlamalıdır. Kat malikleri de denetim defterini sorgulamalı ve denetçinin denetim raporu yaparken çalışma kağıdı yapıp yapmadığını yaptığı çalışmalar sonucunda ortaya çıkan tespitlerini denetim defterine geçirip geçirmediğini sorgulamalıdır. Tespitlerinin neye dayandırıldığı konusundan denetçi den kanıt istemelidir.