31.03.2011 tarihli ve 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2nci maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin bazı hükümlerinin uygulanmasının Türk Borçlar Kanunu 'nun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile erteleneceğini düzenliyordu. Madde belirtilen bu süre 01.07.2020 tarihinde dolduğundan ertelenen kira sözleşmesine ilişkin madde hükümleri de bu tarihten itibaren yürürlüğe girecektir. Ertelenen kira sözleşmesine ilişkin hükümler kiracının Türk Ticaret Kanunu' nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinin işyeri kiraları için geçerlilik taşıyordu.
Yazımızda 01.07.2020 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek olan kira sözleşmesi hükümleri ve maddelerinden kısaca bahsedilecektir.
Bunlar sırasıyla
Madde 340 – Bağlantılı Sözleşme
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
Madde 342 – Kiracının Güvence Vermesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür
Madde 343- Kira Bedelinin Değiştirilmesi
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Madde 344- Kira Bedelinin Belirlenmesi
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, 'Aşırı ifa güçlüğü' başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Madde 346- Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Madde 354 – Sözleşmenin Dava Yoluyla Sona Erdirilmesinde Dava Sebeplerinin Sınırlılığı
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.
Kanun Geçici Madde 2 uyarınca, bu hükümlerin yürürlüğe gireceği 01.07.2020 tarihine kadar, sözleşme serbestisi gereği bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde ise 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktadır.